Calculadora de alquilar o comprar: ¿qué sale más barato?
¿Sale más barato alquilar o comprar? Introduce el precio de la vivienda, el préstamo y los costes de funcionamiento, y después el alquiler que pagarías en su lugar. La calculadora compara el coste neto de cada opción durante tu estancia y encuentra el año en que comprar empieza a ganar.
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Fórmula
Para cada año k de tu estancia:
- Tener la vivienda, neto:
entrada + gastos de compra + cuotas del préstamo + (% impuesto + % mantenimiento) x valor de la vivienda al inicio de cada año + seguro - (valor de venta x (1 - % de venta) - saldo del préstamo) - Alquilar, neto:
alquiler pagado (que sube cada año) - entrada x ((1 + rentabilidad)^k - 1)
La cuota del préstamo sale de la fórmula estándar a tipo fijo M = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1). El año de equilibrio es el primer año en que el coste neto de tener la vivienda no es mayor que el coste neto de alquilar.
Ejemplo resuelto
Una vivienda de 100.000 con un 20% de entrada, un préstamo al 0% a 10 años, impuesto del 1%, mantenimiento del 1%, seguro de 1000, sin crecimiento del precio, gastos de compra del 3% y de venta del 6%, frente a un alquiler de 1000, durante 10 años:
- Tener la vivienda: 20.000 + 3000 + 80.000 de cuotas + 10 x 3000 de gastos de funcionamiento = 133.000. La venta devuelve 100.000 x 94% = 94.000. Coste neto 39.000.
- Alquilar: 10 x 12 x 1000 = 120.000.
Supuestos: los tipos son constantes, sin efectos fiscales, y la venta se produce al final de la estancia.
Cuándo usarla
Usa esta página cuando estés decidiendo entre alquilar y comprar durante un número de años definido. Para el precio más alto que podrías pagar, usa la calculadora de capacidad de compra. Para solo la cuota mensual, usa la calculadora de hipoteca. Los resultados cambian mucho según cuánto tiempo te quedes, así que prueba varios periodos.
Segundo ejemplo
Con la vivienda predeterminada de 400.000, una entrada del 20%, un 6% a 30 años y un alquiler de 2000, una estancia de 10 años cuesta unos 200.591 si compras frente a 224.822 si alquilas, un ahorro de 24.230 por comprar, y comprar llega al equilibrio en el año 8.
Errores comunes
- Comparar la cuota de la hipoteca con el alquiler e ignorar impuestos, mantenimiento y gastos de venta.
- Suponer un crecimiento fuerte del precio cada año.
- Olvidar que la entrada podría generar una rentabilidad en otro sitio; esta página la incluye.
- Planificar una estancia corta, cuando dominan los gastos de compra y venta.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona esta calculadora de alquilar o comprar?
Suma todo lo que cuesta tener la vivienda durante tu estancia (entrada, gastos de compra, cuotas del préstamo, impuesto sobre la propiedad, mantenimiento, seguro) y resta lo que recuperarías al vender, tras los gastos de venta y la cancelación del préstamo. Alquilar suma el alquiler que pagas, menos la rentabilidad que generaría la entrada si se invirtiera.
¿Qué es el año de equilibrio?
Es el primer año en que el coste neto de tener la vivienda es igual o inferior al coste neto de alquilar. Con los valores predeterminados, una vivienda de 400.000 frente a un alquiler de 2000, comprar llega al equilibrio en el año 8. Un resultado de 0 significa que comprar no alcanza a alquilar dentro de los años que elegiste.
¿Por qué puede ganar alquilar en una estancia corta?
Comprar y vender tienen costes únicos elevados. Sobre 400.000, con gastos de compra del 3% y de venta del 6%, eso supone 36.000 antes de cualquier revalorización, así que una estancia de 5 años con los valores predeterminados cuesta unos 123.221 si compras frente a 105.317 si alquilas.
¿Qué deja fuera esta calculadora?
Ignora los impuestos y las deducciones fiscales, que varían según el país, y supone que los tipos que introduces se mantienen constantes. No invierte la diferencia mensual entre el coste de comprar y el de alquilar. Considera el resultado una estimación y no un consejo.
¿Cuánto tiempo tengo que quedarme en una vivienda para que comprar gane a alquilar?
Con los valores predeterminados, una vivienda de 400.000 frente a un alquiler de 2000, comprar llega al equilibrio en el año 8. Si el alquiler es de 2500, comprar gana en el año 4. En solo 3 años, tener la vivienda cuesta unos 89.372 frente a 61.572 de alquilar.
¿Qué es la regla del 5% para alquilar o comprar?
Es una regla práctica: los costes de tener la vivienda que nunca recuperas suman aproximadamente el 5% del valor de la vivienda al año, por impuesto sobre la propiedad, mantenimiento y coste del capital. En una vivienda de 400.000, eso son 20.000 al año, o 1667 al mes; si el alquiler comparable es menor, alquilar probablemente sale más barato.
¿Sigue ganando comprar si los precios de la vivienda no suben?
No en el caso predeterminado. Con una revalorización del 0% sobre la vivienda de 400.000, tenerla cuesta 317.022 en 10 años frente a 224.822 de alquilar, y no hay equilibrio en ese periodo. La revalorización es el supuesto más importante.