Calculadora de flujo de caja de propiedades de alquiler
¿Se pagará el alquiler solo cada mes? Introduce el alquiler, las previsiones para vacancia, gestión y reparaciones, el impuesto y el seguro anuales, y tu préstamo para ver cuánto te queda en el bolsillo.
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Fórmula
Alquiler cobrado = alquiler x (1 − vacancia ÷ 100)Gastos de explotación = cobrado x gestión % + cobrado x reparaciones % + impuesto ÷ 12 + seguro ÷ 12Hipoteca = cuota estándar a tipo fijo del préstamo (0 si no hay préstamo)Flujo de caja mensual = alquiler cobrado − gastos de explotación − hipotecaFlujo de caja anual = flujo de caja mensual x 12
Ejemplo resuelto
Alquiler 2500, vacancia 5%, gestión 8%, reparaciones 5%, impuesto 3600 y seguro 1200 al año, préstamo de 240.000 al 6,5% a 30 años.
- Alquiler cobrado: 2500 × 0,95 = 2375.
- Gestión 190 + reparaciones 118,75 + impuesto 300 + seguro 100 = 708,75 de gastos de explotación.
- Cuota de la hipoteca: 1516,96.
- Flujo de caja mensual: 2375 − 708,75 − 1516,96 = 149,29; anual 1791,48.
No se incluyen suministros, impuesto sobre la renta, gastos de capital ni revalorización.
Cuándo usarla
Usa esta página para ver si un alquiler concreto genera caja positiva cada mes con tu préstamo. Usa la calculadora de tasa de capitalización para comparar edificios sin hipoteca, y la calculadora de rentabilidad sobre efectivo para convertir el flujo de caja anual en una rentabilidad sobre el efectivo que invertiste.
Segundo ejemplo
La misma propiedad con un alquiler de 2500, pero con la vacancia subida al 10%: alquiler cobrado 2250, gastos de explotación 692,50, hipoteca 1516,96, así que el flujo de caja mensual es 40,54 y el anual 486,48.
Errores comunes
- Usar una previsión de vacancia o de reparaciones de cero porque el edificio es nuevo.
- Olvidar gastos de capital como un tejado o una caldera; guarda una reserva.
- Introducir el impuesto o el seguro mensuales en un campo anual.
- Tomar el flujo de caja positivo como beneficio cuando no se cuentan la amortización, los impuestos ni tu tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el flujo de caja de un alquiler?
Empieza con el alquiler que realmente cobras tras la vacancia, resta la gestión, las reparaciones, el impuesto sobre la propiedad y el seguro, y después resta la cuota de la hipoteca. Con un alquiler de 2500 y una vacancia del 5%, cobras 2375 al mes.
¿La gestión y las reparaciones son un porcentaje del alquiler?
Aquí ambos son porcentajes del alquiler cobrado tras la vacancia. Sobre 2375 cobrados, una comisión de gestión del 8% son 190 y el 5% para reparaciones son 118,75. Usa tus propias cifras; las previsiones habituales varían según la antigüedad y la ubicación de la propiedad.
¿Qué significa un flujo de caja negativo?
Los costes y la hipoteca son superiores al alquiler que cobras, así que pagas la diferencia de tu bolsillo cada mes. Con un alquiler de 2000 y los mismos costes, el resultado es de unos −263,96 al mes, o −3167,52 al año.
¿Y si tengo la propiedad sin préstamo?
Pon el importe del préstamo en 0. La cuota de la hipoteca pasa a ser 0 y el flujo de caja es el alquiler cobrado menos los gastos de explotación: 2375 − 708,75 = 1666,25 al mes en el ejemplo.
¿Cuánto alquiler necesito para equilibrar?
Divide los costes fijos entre la parte del alquiler que te quedas. Con 300 de impuesto, 100 de seguro y una hipoteca de 1516,96, son 1916,96, y te quedas con 0,95 × (1 − 0,08 − 0,05) = 82,65% del alquiler, así que el alquiler de equilibrio es 1916,96 ÷ 0,8265 = 2319,4 al mes.
¿Cuál es la fórmula del flujo de caja de alquiler en Excel?
Usa =alquiler*(1-vacancia)*(1-gestión-reparaciones)-impuesto/12-seguro/12+PAGO(tipo/12;años*12;préstamo). PAGO devuelve un número negativo, así que sumarlo resta la hipoteca. El ejemplo da 149,29 al mes.
¿Cuánto importa la vacancia?
Duplicar la previsión de vacancia del 5% al 10% en la propiedad predeterminada reduce el flujo de caja mensual de 149,29 a 40,54. Los márgenes estrechos son muy sensibles a los meses vacíos y a las reparaciones, así que prueba una previsión más alta antes de comprar.