Calculadora de rentabilidad por alquiler: bruta y neta
La rentabilidad por alquiler indica cuánto trabaja el precio de una propiedad en forma de alquiler. Introduce el precio, el alquiler, la vacancia y los costes anuales para obtener la rentabilidad bruta y la neta, tras los gastos de funcionamiento.
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Fórmula
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio × 100Alquiler cobrado = alquiler mensual × 12 × (1 − vacancia ÷ 100)Ingreso neto = alquiler cobrado − gastos de funcionamiento anualesRentabilidad neta = ingreso neto ÷ precio × 100
Ejemplo resuelto
Una propiedad cuesta 250.000 y se alquila por 1500 al mes, con una vacancia del 5% y 3000 de gastos anuales.
- Alquiler anual: 1500 × 12 = 18.000, así que la rentabilidad bruta = 18.000 ÷ 250.000 = 7,2%.
- Alquiler cobrado: 18.000 × 0,95 = 17.100.
- Ingreso neto: 17.100 − 3000 = 14.100, así que la rentabilidad neta = 14.100 ÷ 250.000 = 5,64%.
No se incluyen las cuotas de la hipoteca ni el impuesto sobre la renta.
Cuándo usarla
Usa la rentabilidad por alquiler para comparar propiedades o ciudades según cuánto alquiler compra cada unidad de precio. Usa la calculadora del multiplicador de alquiler bruto para un filtro de una sola cifra, la calculadora de tasa de capitalización cuando quieras valorar un edificio a partir de sus ingresos, y la calculadora de flujo de caja de alquiler cuando la hipoteca forme parte de la cuestión.
Segundo ejemplo
Un piso cuesta 400.000 y se alquila por 2000 al mes, con una vacancia del 5% y 4800 de gastos anuales.
- Rentabilidad bruta: 24.000 ÷ 400.000 = 6%.
- Alquiler cobrado: 24.000 × 0,95 = 22.800; ingreso neto 18.000.
- Rentabilidad neta: 18.000 ÷ 400.000 = 4,5%.
Errores comunes
- Incluir los intereses de la hipoteca en los costes. La rentabilidad mide la propiedad, no el préstamo.
- Olvidar la vacancia, las comisiones de alquiler, las reparaciones y las cuotas de servicios.
- Comparar la rentabilidad bruta de un anuncio con la neta de otro.
- Usar el alquiler anunciado en lugar de lo que pagan realmente los inquilinos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad por alquiler?
La rentabilidad por alquiler es el alquiler anual como porcentaje del precio de la propiedad. Una propiedad de 250.000 que se alquila por 1500 al mes genera 18.000 al año, así que la rentabilidad bruta es 18.000 ÷ 250.000 = 7,2%.
¿Qué diferencia hay entre la rentabilidad bruta y la neta?
La rentabilidad bruta usa el alquiler completo e ignora los costes. La neta resta antes la vacancia y los gastos de funcionamiento. Con una vacancia del 5% y 3000 de costes, la misma propiedad retiene 14.100 al año, una rentabilidad neta del 5,64%.
¿Qué costes debo incluir en los gastos de funcionamiento?
Incluye los costes que pagas cada año para tener y alquilar la propiedad: seguro, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento, comisiones de gestión y cuotas de servicios. No incluyas las cuotas de la hipoteca, porque la rentabilidad mide la propiedad, no cómo se financia.
¿Qué es una buena rentabilidad por alquiler?
Depende del mercado, y las rentabilidades varían mucho entre ciudades y tipos de propiedad. Compara la rentabilidad neta con otras propiedades que podrías comprar y con el coste del préstamo, y considérala solo una medida entre varias.
¿Cuál es la fórmula de la rentabilidad por alquiler en Excel?
La rentabilidad bruta es =alquiler mensual*12/precio, con formato de porcentaje. Para la neta usa =(alquiler*12*(1-vacancia)-costes)/precio. Con un alquiler de 2000, una vacancia del 5%, 4800 de costes y un precio de 400.000, la rentabilidad bruta es 6% y la neta es (22.800 - 4800) ÷ 400.000 = 4,5%.
¿En qué se diferencia la rentabilidad por alquiler de la tasa de capitalización?
Son casi la misma idea. La rentabilidad neta aquí aplica una tasa de vacancia al alquiler y resta los gastos de funcionamiento que introduces, lo que equivale al ingreso operativo neto, así que coincide con la tasa de capitalización si incluyes todos los costes de explotación. Usa la página de tasa de capitalización cuando quieras despejar el valor o el ingreso.
¿Es la rentabilidad por alquiler lo mismo que el retorno de la inversión?
No. La rentabilidad ignora el préstamo, el crecimiento del precio y el efectivo que realmente aportas. Una rentabilidad neta del 4,5% sobre una propiedad de 400.000 pagada con un préstamo puede dar una rentabilidad sobre tu propio efectivo muy distinta, que mide la calculadora de rentabilidad sobre efectivo.