Calculadora de hipoteca a tipo variable (ARM): peor escenario
Con una hipoteca a tipo variable, la cuota puede subir después del periodo fijo. Introduce el tipo inicial y tus tres límites para ver la cuota del peor escenario en cada una de las primeras cinco revisiones anuales.
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Fórmula
- Cuota inicial =
P x r / (1 - (1 + r)^-n), conr= tipo anual / 12. - Tipo en la revisión 1 = tipo inicial + límite de la primera revisión; en las revisiones posteriores, el tipo anterior + límite periódico. El tipo nunca supera el tipo inicial + el límite de vida.
- Cada revisión recalcula la cuota sobre el saldo pendiente en los meses que quedan.
Ejemplo resuelto
300.000 al 5% a 30 años, fijo 5 años, límites 2 / 2 / 5. Cuota inicial 1610,46. Revisión 1: 7%, cuota 1947,08. Revisión 2: 9%, 2302,19. Revisión 3: 10% (el techo de vida), 2484,14, que se mantiene igual en las revisiones 4 y 5.
Cuándo usarla
Usa esta página para comprobar si podrías seguir pagando el préstamo si el tipo subiera hasta donde permiten los límites. Para un tipo fijo con un periodo de solo intereses, usa la calculadora de hipoteca de solo intereses. Si piensas refinanciar antes de la primera revisión, la calculadora del punto de equilibrio de la refinanciación indica si merecen la pena los costes.
Segundo ejemplo
Un préstamo de 400.000 al 4,5% a 30 años, fijo 7 años, límites 5 / 2 / 5. La cuota inicial es 2026,74. En la primera revisión, el tipo puede subir 5 puntos hasta el 9,5%, lo que da 3108,49, que también es el techo.
Errores comunes
- Fijarse solo en la cuota inicial.
- Confundir el límite periódico con el límite de vida.
- Olvidar que el margen y el índice de la entidad determinan el tipo real; esta página muestra solo el peor escenario.
Supuestos
- Peor escenario: el tipo sube el máximo permitido en cada revisión anual.
- Las revisiones se producen cada año tras el periodo fijo; no se modelan el índice ni el margen.
- Las cuotas se redondean a céntimos; se excluyen impuestos y seguros.
Preguntas frecuentes
¿Qué significan los tres límites de un ARM?
El límite de la primera revisión restringe la subida en el primer ajuste, el límite periódico restringe cada ajuste anual posterior, y el límite de vida restringe la subida total por encima del tipo inicial. Un tipo inicial del 5% con límites de 2/2/5 puede llegar al 7%, después al 9% y luego se detiene en el 10%.
¿Cuánto puede subir mi cuota?
En un préstamo de 300.000 a 30 años con un 5% fijo durante 5 años, la cuota es de 1610,46. En el peor caso pasa a 1947,08, luego a 2302,19 y después a 2484,14 en el techo del 10%, unos 874 al mes más.
¿Por qué la calculadora muestra solo el peor escenario?
Los tipos reales dependen de un índice de mercado y del margen de tu entidad, que nadie puede predecir. El peor escenario es la cuota que debes poder pagar, así que es la cifra más segura para planificar.
¿Por qué algunos pasos aparecen en cero?
Si un ajuste cayera después de que el préstamo esté totalmente pagado, no hay cuota y el paso muestra 0. Se supone que los ajustes ocurren una vez al año tras el periodo fijo, con el saldo recalculado en los meses que quedan.
¿Qué significa un ARM 5/1 con límites 2/2/5?
El tipo es fijo durante 5 años y luego se ajusta cada año. La primera revisión puede subir como máximo 2 puntos, cada revisión posterior 2 puntos, y el tipo nunca puede superar el inicial en más de 5 puntos. Un inicio del 5% puede llegar, por tanto, al 7%, al 9% y luego al 10%.
ARM frente a tipo fijo: ¿cuánto ahorro al principio?
Si se ofrecen un ARM al 5% y un préstamo fijo al 6,5% por 300.000 a 30 años, las cuotas son 1610,46 y 1896,20, así que el ARM ahorra 285,74 al mes, o 17.144 en 5 años. Después, los límites por defecto 2/2/5 permiten una cuota del peor escenario de 2484,14 al 10%, muy por encima de la cuota fija.
¿Y si los límites son solo 1/1/3?
Con límites de 1, 1 y 3 en el mismo préstamo al 5%, las cuotas del peor escenario son 1774,96 al 6%, 1942,13 al 7% y 2111,18 al 8%, y el 8% es el techo. Los límites más estrictos restringen la velocidad y la magnitud de la subida de la cuota.