Calculadora de puntos de hipoteca: punto de equilibrio y ahorro
¿Deberías pagar puntos para obtener un tipo más bajo en un préstamo nuevo? Introduce el préstamo, los puntos y la rebaja de tipo que compran para ver el mes de equilibrio y tu ahorro neto. Para refinanciar un préstamo existente, usa la calculadora del punto de equilibrio de refinanciación.
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Fórmula
- Coste de los puntos =
préstamo x puntos / 100(un punto = 1% del préstamo). - Nuevo tipo = tipo base - puntos x rebaja de tipo por punto.
- Ahorro mensual = cuota al tipo base - cuota al nuevo tipo, usando
P x r / (1 - (1 + r)^-n). - Meses de equilibrio =
redondeo_arriba(coste / ahorro mensual). Ahorro neto = ahorro mensual x meses conservados - coste.
Ejemplo resuelto
300.000 a 30 años al 7%: cuota 1995,91. Un punto cuesta 3000 y baja el tipo al 6,75%: cuota 1945,79, un ahorro de 50,12 al mes. El equilibrio es 3000 / 50,12 = 59,9, así que 60 meses. Si lo conservas 10 años, el ahorro neto es 50,12 x 120 - 3000 = 3014,40.
Cuándo usarla
Usa esta página cuando una entidad ofrezca un tipo más bajo en un préstamo nuevo a cambio de puntos por adelantado. Compara los puntos con una cuota más baja del mismo préstamo. Si vas a sustituir un préstamo que ya tienes, usa la calculadora del punto de equilibrio de refinanciación, y para el coste total de financiar, incluidas las comisiones, la calculadora de TAE.
Segundo ejemplo
400.000 a 30 años al 6,5% tiene una cuota de 2528,27. Dos puntos cuestan 8000 y bajan el tipo al 6,0%, dando una cuota de 2398,20, un ahorro de 130,07 al mes. El equilibrio es de 62 meses, y conservar el préstamo 8 años deja 4486,72 de ventaja.
Errores comunes
- Suponer que cada punto rebaja el tipo lo mismo en todas partes; usa tu oferta.
- Ignorar cuánto tiempo conservarás realmente el préstamo.
- No comparar con destinar ese mismo dinero a una entrada mayor.
Supuestos
- La rebaja de tipo por punto es la que te ofrezca tu entidad; no es una regla.
- Los ahorros no se descuentan y no se incluyen efectos fiscales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un punto de descuento de hipoteca?
Un punto cuesta el 1% del importe del préstamo y normalmente rebaja el tipo de interés una cantidad fija, a menudo alrededor de 0,25 puntos porcentuales. Tu entidad decide la cifra real, así que introduce la rebaja de tu oferta.
¿Cómo se calcula el equilibrio?
Divide el coste de los puntos entre el ahorro mensual en la cuota y redondea hacia arriba. Para 300.000 al 7%, un punto cuesta 3000 y baja el tipo al 6,75%, ahorrando 50,12 al mes: 3000 / 50,12 = 59,9, así que 60 meses.
¿Cuándo merece la pena comprar puntos?
Cuando conservas el préstamo más tiempo que los meses de equilibrio. Si conservas el préstamo del ejemplo 10 años, obtienes 50,12 x 120 - 3000 = 3014,40 de ventaja. Si vendes o refinancias tras 2 años, te quedas 1797,12 por detrás.
¿Incluye esto el valor temporal del dinero?
No. Compara cuotas y coste en cifras simples y no descuenta los ahorros futuros ni incluye lo que el dinero podría generar en otro sitio, así que considera los resultados muy parecidos como un empate.
¿Cuánto tardan en amortizarse los puntos de una hipoteca?
Divide el coste de los puntos entre el ahorro mensual. En 400.000 al 6,5%, dos puntos cuestan 8000 y bajan el tipo al 6,0%, ahorrando 130,07 al mes, así que el equilibrio es de 62 meses, algo más de 5 años.
¿Merecen la pena los puntos de hipoteca si me mudo en 5 años?
Con un punto sobre 300.000 al 7%, el ahorro es 50,12 al mes, así que tras 60 meses solo vas 7,20 por delante. Vender o refinanciar antes de eso supone perder dinero. A los 7 años, el ahorro neto es 1210,08.
¿Es mejor comprar un punto o dos?
Compara los meses de equilibrio y el ahorro neto de cada opción. Dos puntos sobre el préstamo de 300.000 cuestan 6000, ahorran 99,71 al mes y llegan al equilibrio en 61 meses; en 10 años, el ahorro neto es 5965,20 frente a 3014,40 con un punto.