Calculadora del punto de equilibrio de la refinanciación: meses para recuperar los costes
¿Merece la pena refinanciar con los gastos de cierre? Introduce tu préstamo actual y la nueva oferta para ver el ahorro mensual, el mes de equilibrio y los intereses de cada opción. Para una rebaja de tipo en una compra nueva, usa la calculadora de puntos de hipoteca.
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Fórmula
- Cuota =
saldo x r / (1 - (1 + r)^-n), donderes el tipo anual / 12 ynel número de cuotas mensuales. - Ahorro mensual = cuota actual - nueva cuota.
- Meses de equilibrio =
redondeo_arriba(gastos de cierre / ahorro mensual). - Intereses pendientes = cuota x meses - saldo, para cada préstamo. Ahorro neto = intereses si mantienes - intereses del nuevo préstamo - gastos de cierre.
Ejemplo resuelto
Saldo 200.000 al 7% con 25 años pendientes: cuota 1413,56. Refinanciar al 5,5% a 25 años: cuota 1228,17, un ahorro de 185,39 al mes. Con 4000 de gastos de cierre, 4000 / 185,39 = 21,6, así que el equilibrio es de 22 meses.
Los intereses pendientes del préstamo antiguo son 1413,56 x 300 - 200.000 = 224.068,00. En el nuevo son 1228,17 x 300 - 200.000 = 168.451,00. Tras los 4000 de gastos, conservas 51.617,00 de intereses.
Cuándo usarla
Usa esta página para sustituir un préstamo existente. Si estás eligiendo entre pagar puntos y un tipo más alto en una compra nueva, usa la calculadora de puntos de hipoteca. Si el objetivo es solo amortizar el préstamo antes sin costes nuevos, la calculadora de pagos extra de hipoteca puede salir más barata.
Segundo ejemplo
Saldo 300.000, tipo actual 6,5% a 30 años, nuevo tipo 6% a 30 años, gastos de 5000: cuotas 1896,20 y 1798,65, un ahorro de 97,55 al mes. El equilibrio es de 52 meses.
Errores comunes
- Juzgar solo por la cuota más baja cuando el nuevo plazo es más largo.
- Añadir los gastos al préstamo y olvidar que generan intereses; aquí se pagan en efectivo.
- Vender o volver a refinanciar antes del equilibrio.
Supuestos
- Ambos préstamos son a tipo fijo y las cuotas mensuales se redondean al céntimo.
- Los gastos de cierre se pagan en efectivo, no se añaden al saldo.
- No se incluyen impuestos, seguros ni cuenta de depósito (escrow).
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el punto de equilibrio de la refinanciación?
Divide los gastos de cierre entre el ahorro mensual en la cuota y redondea hacia arriba. Con 4000 de gastos y un ahorro de 185,39 al mes, 4000 / 185,39 = 21,6, así que llegas al equilibrio en el mes 22.
¿Debo comparar también los intereses totales, además de la cuota?
Sí. Reiniciar un saldo a 25 años con un nuevo plazo de 30 años puede bajar la cuota a costa de añadir años de intereses. Las líneas de intereses comparan el coste de mantener el préstamo antiguo con el nuevo más sus gastos de cierre.
¿Y si la refinanciación sube mi cuota?
Un tipo más bajo con un plazo más corto suele subir la cuota mensual. El equilibrio muestra 0 con el resultado «sin ahorro mensual», porque no hay ahorro con el que recuperar los gastos, y la comparación de intereses indica si el préstamo más corto es más barato en conjunto. Un tipo más alto da un ahorro mensual negativo de la misma forma, así que la refinanciación no se paga con la cuota.
¿Tengo que quedarme en la vivienda hasta el equilibrio?
Sí: una refinanciación solo se amortiza si mantienes el préstamo al menos los meses de equilibrio. Si puedes vender o volver a refinanciar antes, es posible que nunca recuperes los gastos. Aquí se supone que los gastos de cierre se pagan en efectivo, no que se añaden al préstamo.
¿Merece la pena refinanciar para bajar el tipo 0,5 puntos?
Puede merecer la pena si te quedas el tiempo suficiente. En 300.000 al 6,5% refinanciados al 6% a 30 años, la cuota baja de 1896,20 a 1798,65, ahorrando 97,55 al mes. Con 5000 de gastos, llegas al equilibrio en el mes 52, unos 4,3 años.
¿Qué pasa si refinancio un préstamo a 30 años en uno a 15 años?
La cuota normalmente sube, pero los intereses totales bajan. Pasar 300.000 del 6,5% a 30 años al 5,5% a 15 años sube la cuota de 1896,20 a 2451,25, pero reduce los intereses de 382.632 a 141.225, un neto de 236.407 tras 5000 de gastos.
¿Cómo calculo el equilibrio de la refinanciación en Excel?
Divide los gastos entre el ahorro mensual: =gastos de cierre/(cuota antigua-cuota nueva), redondeado hacia arriba. Las cuotas salen de =PAGO(tipo/12; meses; -saldo). Con 5000 de gastos y un ahorro de 97,55, =5000/97.55 es 51,3, así que el mes 52.