Calculadora de patrimonio en la vivienda: patrimonio y límite de HELOC
¿Cuánto patrimonio tengo en mi vivienda y cuánto puedo pedir prestado con garantía de ella? Introduce el valor de la vivienda, el saldo de la hipoteca, cualquier segundo préstamo existente y el CLTV combinado que permite una entidad. Para el LTV de un solo préstamo, usa la calculadora de relación préstamo-valor (LTV).
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Fórmula
patrimonio = valor de la vivienda − hipoteca − otros préstamosLTV = hipoteca / valor de la viviendaCLTV = (hipoteca + otros préstamos) / valor de la viviendaHELOC máximo = max(0, valor de la vivienda x límite de CLTV − hipoteca − otros préstamos)
Ejemplo resuelto
Valor de la vivienda 400.000, hipoteca 250.000, sin otros préstamos, límite de CLTV 85%:
- Patrimonio: 400.000 − 250.000 = 150.000 (37,5%)
- LTV y CLTV: 250.000 / 400.000 = 62,5%
- Techo: 400.000 x 0,85 = 340.000, así que el HELOC máximo es 340.000 − 250.000 = 90.000
Si la vivienda vale menos que las deudas, el patrimonio es negativo y no hay HELOC disponible.
Cuándo usarla
Usa esta página cuando estés pensando en un préstamo con garantía de la vivienda o en una línea de crédito y quieras saber cuánto margen tienes para pedir. Cuenta todos los préstamos garantizados con la propiedad. Si solo quieres el LTV de tu primera hipoteca, o el límite del 80% para el seguro de la hipoteca, usa la calculadora de loan-to-value. Para saber lo que te quedaría tras una venta, usa la calculadora de ingresos de la venta de la vivienda.
Segundo ejemplo
Una vivienda de 500.000 con una hipoteca de 300.000 y una línea existente de 30.000:
- Patrimonio: 500.000 − 330.000 = 170.000 (34%).
- LTV 60%, CLTV 66%.
- Con un límite de CLTV del 80%, el techo es 400.000, así que la nueva línea máxima es 70.000.
Errores comunes
- Usar una tasación antigua en lugar de un valor actual realista.
- Olvidar un segundo préstamo existente.
- Gastar todo el patrimonio; los precios pueden bajar y dejarte con deuda superior al valor.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo el patrimonio en la vivienda?
Resta de su valor todo lo que se debe sobre la vivienda. Una vivienda de 400.000 con una hipoteca de 250.000 tiene un patrimonio de 150.000, o el 37,5% del valor.
¿En qué se diferencian el LTV y el CLTV?
El LTV es la hipoteca dividida entre el valor: 250.000 / 400.000 = 62,5%. El CLTV añade los demás préstamos garantizados con la vivienda. Con un HELOC de 20.000, el CLTV es 270.000 / 400.000 = 67,5%.
¿Cómo se calcula el HELOC máximo?
Multiplica el valor de la vivienda por el límite de CLTV y luego resta lo que ya se debe. Con un 85%, el techo sobre 400.000 es 340.000, así que el margen para una nueva línea es 340.000 − 250.000 = 90.000.
¿Me concederá una entidad esta cantidad?
No necesariamente. Las entidades fijan sus propios límites de CLTV y también miran los ingresos, el historial crediticio y una valoración de la vivienda. Considera la cifra como una estimación máxima.
¿Cuánto patrimonio tengo si mi vivienda vale 450.000 y debo 250.000?
Tu patrimonio es 450.000 − 250.000 = 200.000, o el 44,44% del valor. Con un límite de CLTV combinado del 85%, el techo es 382.500, así que el margen para una nueva línea es 132.500.
¿Cuánto patrimonio necesito para conseguir un HELOC?
Las entidades suelen exigir que el conjunto de préstamos se mantenga por debajo de un límite, a menudo entre el 80 y el 85% del valor, pero el número lo fijan ellas. En una vivienda de 500.000 con una hipoteca de 300.000 y una línea existente de 30.000, un límite del 80% permite 400.000 en total, dejando 70.000.
¿Es el patrimonio en la vivienda lo mismo que mi patrimonio neto en ella?
El patrimonio es el valor menos lo que debes sobre la propiedad, antes de los gastos de venta. Si la vendieras, las comisiones y las tasas reducirían el efectivo que recibes, así que para esa cifra usa la calculadora de ingresos de la venta de la vivienda.