Calculadora de house flipping: beneficio, ROI y regla del 70%
¿Merece la pena comprar esta operación de compra, reforma y venta? Introduce el valor tras la reforma, tu precio de compra y tus costes para ver el beneficio, la rentabilidad sobre el efectivo invertido y la oferta máxima según la regla del 70%.
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Fórmula
gastos de venta = ARV × % de gastos de venta ÷ 100efectivo invertido = precio de compra + rehabilitación + costes de mantenimientobeneficio = ARV − efectivo invertido − gastos de ventaROI = beneficio ÷ efectivo invertido × 100oferta máxima = ARV × % de la regla ÷ 100 − rehabilitación(nunca por debajo de cero)
La regla del 70% es una regla práctica, no una garantía. Cambia el porcentaje de la regla según tu mercado. Los costes de financiación y los impuestos no están incluidos a menos que los añadas a los costes de mantenimiento.
Ejemplo resuelto
ARV 250.000, compra 140.000, rehabilitación 30.000, costes de mantenimiento 8000, gastos de venta 8%:
- Los gastos de venta son 20.000 y el efectivo invertido es 178.000.
- El beneficio es 250.000 − 178.000 − 20.000 = 52.000, un ROI de 52.000 ÷ 178.000 = 29,21%.
- La oferta máxima según la regla del 70% es 0,70 × 250.000 − 30.000 = 145.000.
Cuándo usarla
Usa esta página para probar una operación antes de hacer una oferta. Parte del valor de reventa y calcula hacia atrás. Si planeas quedarte con la propiedad y alquilarla, usa las calculadoras de tasa de capitalización o de flujo de caja de alquiler. Para una vivienda en la que vas a vivir y que venderás después, la calculadora de ingresos de la venta de la vivienda es más adecuada.
Segundo ejemplo
ARV 300.000, compra 165.000, rehabilitación 40.000, costes de mantenimiento 10.000, gastos de venta 8%:
- Efectivo invertido: 215.000; gastos de venta 24.000.
- Beneficio: 300.000 - 215.000 - 24.000 = 61.000.
- ROI: 61.000 ÷ 215.000 = 28,37%.
Errores comunes
- Estimar el ARV a partir de precios de oferta en lugar de ventas recientes.
- Subestimar la rehabilitación y los meses que tendrás la propiedad.
- Dejar la financiación y los impuestos fuera de los costes de mantenimiento.
- Confundir la oferta máxima con un precio que deberías pagar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 70% en house flipping?
Es una regla práctica: no pagues más del 70% del valor tras la reforma menos el coste de la rehabilitación. Con un ARV de 250.000 y 30.000 de reparaciones, la oferta máxima es 0,70 × 250.000 − 30.000 = 145.000.
¿Cómo se calcula el beneficio de una operación?
El beneficio es el valor de reventa menos el precio de compra, la rehabilitación, los costes de mantenimiento y los gastos de venta. Si compras por 140.000, gastas 30.000 y 8000, y vendes por 250.000 con gastos de venta del 8% (20.000), te quedan 52.000.
¿Cómo se calcula aquí el ROI?
El ROI es el beneficio dividido entre el efectivo invertido (compra, rehabilitación y costes de mantenimiento), no el precio de reventa. 52.000 ÷ 178.000 = 29,21%. No tiene en cuenta la financiación, los impuestos ni la duración del proyecto.
¿Qué son los costes de mantenimiento?
Son los costes de tener la propiedad hasta que se vende: intereses del préstamo, impuesto sobre la propiedad, seguro, suministros y mantenimiento. Crecen con cada mes extra en el mercado.
¿Cómo calculo la oferta máxima permitida para una operación?
Multiplica el valor tras la reforma por el porcentaje de la regla y resta el coste de la rehabilitación. Con un ARV de 300.000 y 40.000 de reparaciones, la regla del 70% da 0,70 × 300.000 − 40.000 = 170.000.
¿Es realista la regla del 70% en mercados caros?
Es una regla práctica, no una garantía, y puede ser demasiado estricta donde los precios son altos y demasiado laxa donde los costes son altos. Si cambias la regla al 80% con el ARV predeterminado de 250.000 y 30.000 de rehabilitación, la oferta máxima es 170.000 en lugar de 145.000.
¿Cuál es un buen beneficio en una operación de este tipo?
Los inversores suelen querer un beneficio que compense su tiempo y su riesgo, que a menudo se juzga frente al dinero inmovilizado. Con un ARV de 300.000, una compra de 165.000, 40.000 de rehabilitación y 10.000 de costes de mantenimiento, el beneficio es 61.000 sobre 215.000 invertidos, un ROI de 28,37%.