Calculadora de rentabilidad sobre efectivo para propiedades de alquiler
La rentabilidad sobre efectivo responde a una pregunta de financiación: ¿cuánto efectivo antes de impuestos genera cada año un alquiler en comparación con el dinero que aportaste? Introduce abajo la compra, el préstamo, el alquiler y los costes de explotación.
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Fórmula
Préstamo = precio × (1 − entrada ÷ 100)Efectivo invertido = precio × entrada ÷ 100 + gastos de cierreFlujo de caja anual = (alquiler mensual − gastos mensuales − cuota de la hipoteca) × 12Rentabilidad sobre efectivo = flujo de caja anual ÷ efectivo invertido × 100
La cuota de la hipoteca es la cuota estándar de amortización a tipo fijo, redondeada al céntimo.
Ejemplo resuelto
Precio 300.000, entrada del 20%, gastos de cierre de 6000, tipo del 6,5% a 30 años, alquiler de 2400 y gastos de explotación de 600 al mes.
- Préstamo: 240.000, así que la cuota es 1516,96 al mes.
- Efectivo invertido: 60.000 + 6000 = 66.000.
- Flujo de caja anual: (2400 − 600) × 12 − 1516,96 × 12 = 21.600 − 18.203,52 = 3396,48.
- Rentabilidad sobre efectivo: 3396,48 ÷ 66.000 = 5,15%.
Los gastos de explotación deben cubrir impuestos, seguros, mantenimiento, vacancia y gestión, pero no la hipoteca. El impuesto sobre la renta no está incluido.
Cuándo usarla
Usa esta página cuando ya tengas una oferta de préstamo y quieras saber cuánto rinde tu propio dinero. Usa la calculadora de tasa de capitalización para comparar las propiedades en sí sin financiación, y la calculadora de flujo de caja de alquiler cuando quieras introducir la vacancia, la gestión y las reparaciones como líneas separadas.
Segundo ejemplo
Una propiedad de 250.000, con un 25% de entrada (62.500) y 5000 de gastos de cierre, un préstamo al 7% a 30 años, alquiler de 2000 y gastos de 500 al mes.
- Cuota sobre 187.500: 1247,44 al mes.
- Flujo de caja anual: (2000 - 500 - 1247,44) × 12 = 3030,72.
- Efectivo invertido: 62.500 + 5000 = 67.500, así que la rentabilidad es 4,49%.
Errores comunes
- Contar el préstamo como efectivo invertido; solo cuenta tu propio dinero.
- Dejar fuera la vacancia, las reparaciones y la gestión de los gastos.
- Ignorar las reparaciones iniciales que pagas en efectivo.
- Esperar que la cifra incluya la revalorización, la amortización del préstamo o los efectos fiscales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad sobre efectivo?
Es el flujo de caja antes de impuestos que recibes en un año dividido entre el efectivo que realmente invertiste. Si inviertes 66.000 y la propiedad te deja 3396,48 al año, la rentabilidad es 3396,48 ÷ 66.000 = 5,15%.
¿Qué se considera efectivo invertido?
Tu entrada más los gastos de cierre, y cualquier reparación inicial que pagues. En una compra de 300.000 con un 20% de entrada y 6000 de gastos de cierre, inviertes 60.000 + 6000 = 66.000. El préstamo en sí no se cuenta.
¿Cómo se calcula aquí el flujo de caja anual?
El alquiler mensual menos los gastos de explotación mensuales, menos la cuota de la hipoteca, por 12. Con un alquiler de 2400, gastos de 600 y una cuota de 1516,96, el flujo de caja anual es (2400 − 600 − 1516,96) × 12 = 3396,48.
¿En qué se diferencia la rentabilidad sobre efectivo de la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización divide los ingresos entre el precio total e ignora la financiación. La rentabilidad sobre efectivo divide el flujo de caja después de la hipoteca solo entre el efectivo que aportaste, así que pedir un préstamo puede subirla o bajarla. No se incluyen impuestos, revalorización ni amortización del préstamo.
¿Qué es una buena rentabilidad sobre efectivo?
Los inversores suelen querer una rentabilidad superior a la que obtendrían con inversiones más seguras, pero el objetivo adecuado depende del riesgo, del mercado y de los planes de revalorización. Úsala para comparar operaciones con los mismos supuestos, no frente a una cifra fija.
¿Cómo calculo la rentabilidad sobre efectivo en Excel?
Usa =flujo de caja anual/efectivo invertido. Para una propiedad de 250.000 con un 25% de entrada, 5000 de gastos de cierre, un préstamo al 7%, un alquiler de 2000 y gastos de 500, el efectivo invertido es 67.500 y el flujo de caja es 3030,72, así que =3030,72/67500 da 4,49%.
¿Un mayor apalancamiento aumenta la rentabilidad sobre efectivo?
No siempre. Con el 100% en efectivo en la propiedad predeterminada de 300.000, la rentabilidad es 21.600 ÷ 306.000 = 7,06%, pero con un 10% de entrada y un préstamo al 6,5% baja a 3,11%, porque la hipoteca absorbe la mayor parte del alquiler. Pedir un préstamo solo ayuda cuando la propiedad rinde más de lo que cuesta el préstamo.