Calculadora del multiplicador de alquiler bruto (GRM y regla del 1%)
El multiplicador de alquiler bruto es el filtro más rápido para un alquiler: el precio dividido entre el alquiler anual. Elige qué quieres calcular, introduce los otros dos valores y comprueba al mismo tiempo la regla del 1%.
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Fórmula
GRM = precio ÷ alquiler bruto anualPrecio = GRM × alquiler anualAlquiler anual = precio ÷ GRMRegla del 1%: alquiler mensual ÷ precio × 100 ≥ 1
Ejemplo resuelto
Una propiedad cuesta 240.000 y sus alquileres suman 24.000 al año.
- GRM = 240.000 ÷ 24.000 = 10.
- Alquiler mensual = 2000, que es 2000 ÷ 240.000 = 0,83% del precio, por debajo de la regla del 1%.
- Despejando el precio con un GRM de 8 y un alquiler anual de 30.000: 8 × 30.000 = 240.000 (1,04% al mes, cumple).
El GRM usa el alquiler bruto, así que ignora la vacancia y todos los costes de explotación.
Cuándo usarla
Usa el GRM cuando solo tengas el precio y el alquiler y quieras un primer filtro entre muchos anuncios. Pasa a la calculadora de tasa de capitalización cuando conozcas los costes de explotación, y a la calculadora de rentabilidad sobre efectivo cuando conozcas la financiación. El GRM es una herramienta de cribado, no una valoración.
Segundo ejemplo
Un piso de 180.000 se alquila por 1800 al mes, o 21.600 al año.
- GRM = 180.000 ÷ 21.600 = 8,33.
- Alquiler mensual ÷ precio = 1800 ÷ 180.000 = 1,00%, que cumple justo la regla del 1%.
Errores comunes
- Usar el alquiler mensual en la fórmula. El GRM usa el alquiler anual.
- Comparar GRM de propiedades con proporciones de gastos muy distintas; un edificio con impuestos altos puede parecer barato y generar poco.
- Tratar la regla del 1% como aprobado o suspenso. Es una regla práctica que depende mucho de los precios y alquileres locales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el multiplicador de alquiler bruto?
El GRM es el precio de la propiedad dividido entre su alquiler bruto anual. Una propiedad de 240.000 que genera 24.000 al año de alquiler tiene un GRM de 240.000 ÷ 24.000 = 10, lo que significa que el precio equivale a diez años de alquiler bruto.
¿Qué es la regla del 1%?
Una regla práctica según la cual el alquiler mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra. Para 240.000, eso supone 2400 al mes; un alquiler de 2000 es el 0,83%, así que no llega. Es un filtro rápido, no una prueba de que el negocio sea bueno.
¿Es mejor un GRM más bajo?
Un GRM más bajo significa que pagas menos por unidad de alquiler, lo que normalmente parece mejor. Pero el GRM ignora la vacancia, los impuestos y las reparaciones, así que dos propiedades con el mismo GRM pueden tener beneficios muy distintos. Usa la tasa de capitalización para un análisis más detallado.
¿Cómo calculo un precio a partir de un GRM?
Multiplica el alquiler anual por el GRM. Con un GRM típico de 8 para propiedades locales similares y un alquiler anual de 30.000, el precio estimado es 8 × 30.000 = 240.000.
¿Qué es un buen multiplicador de alquiler bruto?
Un GRM más bajo significa que pagas menos por unidad de alquiler, pero lo que se considera bueno depende del mercado. Compara el GRM de una propiedad con el de propiedades similares cercanas; un edificio a 10 cuando los comparables se venden a 8 es caro para el alquiler que genera.
¿Cómo convierto el GRM en tasa de capitalización?
El GRM es el inverso de la rentabilidad bruta, así que un GRM de 10 equivale a una rentabilidad bruta del 10%. Resta los costes de explotación para llegar al NOI: si los costes son el 40% del alquiler, una propiedad de 240.000 con 24.000 de alquiler tiene un NOI de 14.400 y una tasa de capitalización de 14.400 ÷ 240.000 = 6%.
¿Cuál es la fórmula del GRM en Excel?
Usa =precio/alquiler anual. Una propiedad de 324.000 con un alquiler de 36.000 al año da =324000/36000 = 9. Para calcular un precio a partir de un GRM, multiplica: =9*36000. El alquiler mensual debe multiplicarse antes por 12.