Calculadora de tasa de capitalización: fórmula y valor de la propiedad
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido entre el precio, así que muestra lo que gana una propiedad antes de cualquier préstamo. Elige si quieres calcular la tasa de capitalización, el valor de la propiedad a una tasa objetivo o el ingreso neto que implica un precio.
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Fórmula
Tasa de capitalización = NOI ÷ precio × 100Precio = NOI ÷ (tasa de capitalización ÷ 100)NOI = precio × tasa de capitalización ÷ 100
El NOI es el ingreso anual menos los costes de explotación, antes de la cuota de la hipoteca y del impuesto sobre la renta.
Ejemplo resuelto
Un edificio genera 24.000 al año de ingreso operativo neto y tiene un precio de 400.000.
- Tasa de capitalización = 24.000 ÷ 400.000 = 6%.
- Despejando el precio con una tasa de capitalización del 6%: 24.000 ÷ 0,06 = 400.000.
- Despejando el NOI en una propiedad de 500.000 al 7,5%: 500.000 × 0,075 = 37.500.
Cuándo usarla
Usa esta página para valorar una propiedad de renta o comparar edificios según precio e ingresos, sin tener en cuenta la financiación. Usa la calculadora de rentabilidad por alquiler cuando quieras introducir por separado la vacancia y los costes, la calculadora de rentabilidad sobre efectivo cuando el préstamo importe, y la calculadora del multiplicador de alquiler bruto para un filtro rápido basado solo en el alquiler.
Segundo ejemplo
Un local genera un NOI de 36.000 y edificios similares se venden con una tasa de capitalización del 7,5%. Valor = 36.000 ÷ 0,075 = 480.000. Si la tasa de capitalización de la zona baja al 6%, los mismos ingresos sostienen 600.000, por eso los valores cambian cuando cambian los tipos.
Errores comunes
- Incluir en los costes las cuotas de la hipoteca, la amortización o el impuesto sobre la renta. El NOI excluye los tres.
- Olvidar la vacancia, las reparaciones y la gestión porque el propietario hace el trabajo. Valora esas horas.
- Usar el alquiler que se pide en lugar del que los inquilinos pagan realmente.
- Comparar tasas de capitalización entre tipos de propiedad o ciudades muy distintos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual de una propiedad dividido entre su precio. Una propiedad que genera 24.000 al año y cuesta 400.000 tiene una tasa de capitalización de 24.000 ÷ 400.000 = 6%.
¿Qué se considera ingreso operativo neto?
El ingreso operativo neto (NOI) son los alquileres y otros ingresos menos los costes de explotación, como impuestos, seguros, mantenimiento y gestión. Se excluyen las cuotas de la hipoteca, la amortización y el impuesto sobre la renta, así que la tasa de capitalización ignora cómo se financia la propiedad.
¿Cómo calculo un precio a partir de una tasa de capitalización?
Divide el ingreso operativo neto entre la tasa de capitalización. Con 24.000 de NOI y una tasa del 6%, el valor es 24.000 ÷ 0,06 = 400.000. Así estiman los inversores cuánto vale una propiedad en un mercado determinado.
¿Es mejor una tasa de capitalización más alta?
Una tasa de capitalización más alta significa más ingreso por unidad de precio, pero suele conllevar más riesgo, como una ubicación más débil o inquilinos menos estables. Compara las tasas de capitalización solo entre propiedades similares.
¿Qué es una buena tasa de capitalización?
No hay una cifra única, porque las tasas de capitalización varían según el mercado, el tipo de propiedad y los tipos de interés. Compara una propiedad con ventas recientes similares en la zona y con tu coste de financiación: una tasa de capitalización del 5% con un préstamo al 7% significa que la deuda cuesta más de lo que gana la propiedad.
¿Cómo calculo una tasa de capitalización a partir del alquiler y los gastos?
Calcula primero el NOI. Un alquiler de 3000 al mes son 36.000 al año; con un 5% de vacancia cobras 34.200, y tras 9000 de costes de explotación, el NOI es 25.200. Con un precio de 420.000, la tasa de capitalización es 25.200 ÷ 420.000 = 6%.
¿Cuál es la fórmula de la tasa de capitalización en Excel?
Introduce el NOI en una celda y el precio en otra, y luego divide: =B1/B2 y da formato de porcentaje a la celda. Con 24.000 y 400.000, =24000/400000 devuelve 0,06, que se muestra como 6%. Para valorar una propiedad, usa =NOI/tasa de capitalización.